우리나라의 임차가구는 2014년 기준으로 전체가구 1,799만 9천여 가구 중 43.5%(783만 2천 가구)를 차지하고 있다. 우리나라의 거주형태에서 임차가구의 비율이 증가하고 있는 추세이며, 중요한 특징은 임차가구 중 전세거주는 감소하고, 월세거주는 증가하고 있다는 것이다. 이는 경기둔화로 인한 저금리 현상 등 경제 환경이 변화하면서, 임대인들이 임대수입 증가를 위하여 전세를 월세로 전환함에 따라 월세거주비율이 확대되었기 때문이다. 이로 인해 전세물량이 부족해지면서 전세가격이 상승하는 등 중산층 및 서민층이 체감하는 주택난이 심화되고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 정부는 과세 사각지대에 있던 소규모 주택임대소득을 양성화시켜 주택임대소득에 대해 과세하고자 하는 방안을 발표하였다.

구체적으로 살펴보면 정부가 발표한 2014년 ‘2.26 주택 임대차시장 선진화 방안’과 ‘3.5 보완조치’는 주택임대소득에 대해 분리과세하고, 필요경비율 및 기본경비를 공제하며, 과세 사각지대에 있었던 소규모 주택임대소득을 양성화시키고자 하는 방안이었다. 그러나 부동산시장에서 임대소득 과세에 대한 저항이 심해지면서 2014년 6월 13일에 정부의 재수정안이 발표되었는데 이는 과세형평성 측면에서 미흡한 점이 있었다.

사실 정부의 ‘주택 임대차시장 선진화방안’의 주요 내용인 주택임대소득에 대한 과세방안은 주택임대소득에 대해 세법에 없던 새로운 세부담을 만든것이 아니다. 현행「소득세법」 제25조는 2주택 이상 소유자가 1개 이상의 주택을 월세로 임대하였거나, 3주택 이상 소유자가 전세(보증금 3억원 이상)로 임대하여 소득이 발생할 경우 소득세를 과세하도록 규정하고 있다. 단지, 현행「소득세법」에 의해 당연히 과세되어야 하지만 제대로 과세되지 않고 있었던 주택임대소득에 대해 향후 실효적으로 과세하자는 것이다.

정부는 과세의 사각지대에 있는 소규모 주택임대소득을 양성화시키기 위하여 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 발표하였으나, 분리과세의 과세형평성 미흡, 필요경비율과 기본공제의 과다설정, 간주임대료에 대한 과세 및 사업자 등록제도의 도입 등이 논란이 되고 있다. 이 보고서에서 살펴본 주요 쟁점과 향후 논의되어야 할 과제들에 대하여 정리하면 다음과 같다.

첫째, 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대해 분리과세를 허용하는 규정에 대하여는 소득세 체계를 보다 복잡하게 만들고 있다는 점, 과세 형평성이 미흡하다는 점 등이 논의되고 있으므로, 향후 중장기적으로 종합과세하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다.

둘째, 다른 사업소득과 비교하여 주택임대소득에 대한 필요경비율 및 기본공제를 과도하게 설정하여 과세의 실효성에 의문이 제기되고 있으므로, 향후 필요경비 공제에 관한 명확하고 세분화된 규정을 만들어 실질적인 공제방안을 제시할 필요가 있다.

셋째, 간주임대료에 대한 과세에 대하여는 이중과세 측면, 법인과 개인간 과세형평성 미흡 및 보유 주택수별 과세차등 등이 지적되고 있는 점 등을 고려하여 간주임대료에 대한 과세의 타당성을 종합적으로 검토할 필요가 있다. 또한 최근 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있어 간주임대료에 대한 과세의 중요성이 감소하고 있다. 하지만 전세보증금의 사용용도 및 과세 시 전가문제 등을 고려하여 전세임대의 비중이 높은 우리나라의 경우 전세보증금의 간주임대료에 대한 과세방안은 향후 지속적인 논의가 필요할 것으로 보인다.

넷째, 해외 주요국과 같이 우리나라도 임대사업자 등록에 대해 여러 가지 혜택을 주는 방안을 고려해야 한다. 즉, 임대사업자로 등록을 하면 필요경비 및 기본경비 등 세제혜택을 주도록 하여 임대시장의 투명성을 확보할 필요가 있을 것이다. 이와 더불어 등록임대사업자에게 전월세 관련 대출 및 거래 통장을 개설하게 하는 등 은행업무의 편의를 제공하여 주택임대소득의 자료로 이용하는 방안도 고려해 볼 필요가 있다.